Voor wie bouwen we in Leeuwarden? Woningzoekende zal nog jaren geduld moeten hebben

(tekst: medewerker Liwwadders – op 6/5 enigszins tekstueel aangepast)

Bouwen, bouwen, bouwen! Maar voor wie dan?

Enige tijdje terug stond er een artikel in De Leeuwarder Courant over het duurste huis dat in Leeuwarden op Funda te koop staat. Een penthouse van bijna 1,3 miljoen euro in Huis aan de Haven, een project in Middelsee, waar al vanaf oktober vorig jaar op tekening 62 appartementen te koop aangeboden worden. Hiervan zijn 21 nog onverkocht. Van een ander project in Middelsee, twaalf zogenaamde loodswoningen, staan er sinds september nog drie te koop, terwijl de gemiddelde doorloopsnelheid op Funda niet veel meer is dan een maand. Het begint erop te lijken dat de oorspronkelijke opzet van de Zuidlanden, duurdere woningen bouwen om hogere inkomensgroepen aan de stad te binden, zijn eindpunt heeft bereikt.

Maar we zijn er nog lang niet. In Middelsee fase 1 moeten in totaal zo’n 700 woningen komen, waarvan het merendeel in het hogere segment. Ditzelfde geldt ook voor de “buurtschappen” aan de andere kant van de Overijsselse Laan, waar ook nog volop gebouwd wordt. Wanneer de markt voor duurdere woningen verzadigd raakt, waar het nu erg op begint te lijken, is het de vraag hoe lang er voor dit type woning in Middelsee nog doorgebouwd wordt. Wanneer er geen markt meer voor is, zullen projectontwikkelaars het ook af laten weten. Hier ligt ook een taak voor de gemeenteraad en niet alleen voor B en W om de vinger aan de pols te houden. De plannen voor de Zuidlanden zijn al twintig jaar oud en een herinventarisatie naar de woningbehoefte en het type woning dat daarmee annex is, is meer dan wenselijk.

Wanneer we kijken naar de groepen die nu het meest in de knel zitten op de woningmarkt zijn dat niet de hogere inkomensgroepen. Het zijn toch voornamelijk starters, éénpersoonshuishoudens en ouderen die grote gezinswoningen bezet houden en kleiner willen wonen. Statushouders hebben het helemaal moeilijk. Het afgelopen kwartaal hebben slechts 26 mensen met een verblijfsvergunning huisvesting gekregen. Terwijl de opgelegde taakstelling door de provincie 168 statushouders bedroeg. Een reden voor de provincie om de gemeente Leeuwarden onder verscherpt toezicht te stellen.

Gelukkig is er ook goed nieuws. Een week voor de gemeenteraadsverkiezingen, goed getimed, kon wethouder Hein de Haan meedelen dat er met WoonFriesland een akkoord gesloten was om 800 sociale huurwoningen te bouwen in tien jaar tijd op grond dat de gemeente grond hiervoor beschikbaar stelt. De woningbouw zal voornamelijk plaatsvinden in Middelsee 2, in nieuwbouwplan de Fellingen, op en rond het terrein waar nu nog het Cambuurstadion staat en in De Hem, het omstreden plan vanwege de nabijheid van een vogelbroedgebied.

Interessant om te zien is hoe dit plan vorm gaat krijgen. Op 12 april heeft de gemeente de provincie gevraagd ruimte te bieden voor 5828 woningen tot het jaar 2030. Een deel hiervan, 1200 woningen, zou als vervangingsvraag dienen voorafgaande aan de sloop van 1685 woningen van woningcorporaties.

Hoe gaat dit er in de praktijk uitzien? Het overgrote gedeelte van de te slopen woningen zal weer teruggebouwd worden op dezelfde plaats. Heechterp is hier een mooi voorbeeld van. Van de 576 te slopen portiekwoningen in de huidige prijscategorie worden er 460 betaalbare huurwoningen op dezelfde plek teruggebouwd. Tijdens de sloop en wederopbouw van de woningen in Heechterp die toch een aantal jaren in beslag zal nemen, zullen de mensen die daar wonen vervangende woonruimte moeten hebben. Een deel van die vervangende woonruimte, 375 woningen, worden gerealiseerd in de Fellingen, de nieuwbouwwijk in Middelsee 2. Het is niet erg moeilijk om in te schatten waar dit uiteindelijk op uitdraait. De woningzoekenden die nu op een wachtlijst staan van woningcorporaties en reikhalzend uitkijken naar de toegezegde 800 sociale huurwoningen zullen nog een flink aantal jaren geduld moeten hebben. Alles wat hiervan wordt bijgebouwd zal eerst gaan dienen als wisselwoning voor al die woningen die gesloopt en later herbouwd worden.

Maar toch: 5800 woningen erbij tot 2030. Dat zijn er nogal wat. Aan ambitie ontbreekt het niet, tenminste niet op papier. Hoe komen we op zo’n aantal? Volgens de provinciale prognose komen er in de gemeente tot 2030 er 3560 huishoudens bij. Voor die 3560 woningen die gebouwd moeten worden vraagt de gemeente om een planologische beweegruimte van 130%. Dat komt neer op 4628 woningen. Vooruitlopend op de sloop en herhuisvesting worden er nog 1200 woningen extra gevraagd, waarbij het totaal aantal uitkomt op 5828 woningen.

Een groot deel hiervan, 3610 woningen, wordt gepland in Middelsee fase2. Dit valt toch moeilijk te rijmen met de ’Hercalculaties Grondexploitatie’ waar de gemeenteraad in november van het vorig jaar mee heeft ingestemd. Een citaat hieruit: “Daarnaast zijn er nog landelijke problemen met het stroomnet, zo ook in onze gemeente. Hierdoor bestaat de kans dat bepaalde ontwikkelingen moeilijk te realiseren zijn of misschien wel uitgesteld moeten worden totdat het nieuwe onderstation over ca. vijf jaar gerealiseerd is. Bovengenoemde ontwikkelingen hebben tot een kleine aanpassing in de fasering van de woningbouwproductie in de Zuidlanden geleid. Op de korte termijn tot en met 2025, wordt uitgegaan van een gemiddelde productie van ca. 200 woningen per jaar. In de periode na 2025 wordt uitgegaan van gemiddeld ca. 267 woningen per jaar.”

Het totaal aan te bouwen woningen in de Zuidlanden is dus in november vorig jaar naar beneden bijgesteld tot 2335 woningen tot het jaar 2030,terwijl een half jaar later ervan uitgegaan wordt dat er de helft meer kan worden bijgebouwd. Hoe dit te verklaren valt, is een raadsel. Van gemeenteraadsleden zou je op zijn minst verwachten dat hierover kritische vragen worden gesteld, maar waarschijnlijk zien ze door de bomen het bos allang niet meer.

Op het moment van schrijven is het nog onbekend welk college we zullen krijgen. Gaan we gewoon door met de oude coalitie van PvdA, Groen Links, CDA en D66 of wordt D66 voor Gemeentebelangen ingeruild? Als dat laatste het geval is, komt er eindelijk een partij in het college die zegt dat ze wil bouwen naar behoefte. Het is met name de vraag in hoeverre de PvdA afstand kan nemen van het beleid dat ze al decennia heeft gevoerd. Grote stadsuitbreidingen voor met name kapitaalkrachtige bewoners en verwaarlozing van de wijken waar de mensen het minder goed voor elkaar hebben. Een schrijnend voorbeeld hiervan is de Vlietzone.

Het zijn niet alleen Diftar en de Hounspolder die een breekpunt kunnen zijn in de onderhandelingen met Gemeentebelangen. Het is ook de vraag in hoeverre het voor Gemeentebelangen acceptabel is dat bouwbedrijf Wijnen een garantstelling krijgt in de vorm van een bouwclaim voor eventuele verliezen bij de bouw van het nieuwe stadion. Een bouwclaim die inhoudt dat ze op het oude stadionterrein en de achterliggende velden een Klein Bijlmer mogen bouwen terwijl het bestemmingsplan nog door de raad goedgekeurd moet worden. De conflicten liggen nu al voor het oprapen.

Het zou een goede zaak zijn wanneer de nieuwe raad met een schone lei begint. Een grondige evaluatie van de Rekenkamer om alle plannen die tot nu toe lopen en een gedegen marktonderzoek naar de werkelijke woningbehoefte zouden verhelderend werken. Ook een doorlichting van alle financiële risico’s, uitgaande van realistische prognoses op nog te ontwikkelen bouwprojecten, zou hierin meegenomen moeten worden. Uiteindelijk gaat het hier toch om miljoenen aan gemeenschapsgeld. Met de bevindingen van het rapport zou dan eindelijk een begin gemaakt kunnen worden met een toekomstgericht, duidelijk omschreven woningbeleid dat niet meer gestoeld is op aannames, wensdenken en een cijfermatige onderbouwing waar je alle kanten mee op kunt. De inwoners van Leeuwarden zouden dat zeker op prijs stellen.